Зразок роботи
Договір оренди є одним з класичних типів цивільно-правових договорів, чия історія нараховує багато сотень років. Згадки про оренду містилися в актах стародавнього Вавилона і Єгипту. Подальший розвиток цього права, більш наближеного до сучасності, отримало в Римі. Специфіка підходу полягала в тому, що зміна власника тягла за собою розірвання договору оренди. Надалі змінювалися лише деякі деталі правового регулювання, але основи не змінювалися.
Договір оренди - це цивільно-правовий договір за яким одна сторона (орендодавець, наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендареві, наймачу) майно за плату в тимчасове користування (також допускається тимчасове володіння). З визначення випливає, що договір оренди є консенсуальним, двостороннім і оплатним.
Договір оренди належить до групи договорів, що регулюють відносини з передачі майна у тимчасове користування. На відміну від договорів по купівлі-продажу, договір оренди не тягне зміни власника, а, отже, він оформляє такі відносини товарообміну, при яких товаром є не річ, а право користування нею. Мета такої угоди - забезпечити тимчасове користування майном. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар має потребу в майні тимчасово або не має бажання або можливості придбати його у власність. Орендодавцю ж передане майно в оренду не потрібно (тимчасово або постійно), або він має на меті отримання прибутку.
В законодавстві України всі види договорів оренди регулюються кодифікованим цивільним законодавством. Однак, з розвитком права, орендні правовідносини знаходять все більше правове регулювання. В даний час на регулювання цих правовідносин спрямовані безліч різнорівневих актів (міжнародні конвекції, різні відомчі нормативні акти а також матеріали судової практики).
Будь-який зразок договору оренди зобов'язаний відповідати таким вимогам:
1. Орендарю належить право користування, але не право власності. Це основне право орендаря, що випливає з тексту угоди.
2. Орендодавець передає орендарю майно у тимчасове користування за обумовлену плату.
3. Орендодавець зберігає право повного розпорядження майном. Він може провести його відчуження або вилучити з володіння та користування і т.д.
4. Право користування орендованим майном може супроводжуватися можливістю подальшого викупу цього майна орендодавцем. Такий вид договору з правом викупу орендованого майна належить до змішаних, оскільки з'єднує риси договору купівлі-продажу та оренди.[44]
Предмет договору найму (оренди). Предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальни¬ми ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодно¬разовому використанні (неспоживна річ). Також предметом договору найму можуть бути майнові права (ст. 760 ЦК Ук¬раїни). До майнових прав, що можуть передаватися в оренду, можна віднести майнові права автора та володільця об’єкта промислової власності, а також права на чужі речі.
Законом можуть бути встановлені види майна, що не мо¬жуть бути об’єктом договору найму (ч. 1 ст. 760). Наприклад, не можуть здаватися в найм (оренду) речі, вилучені із цивільного обігу. Речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб’єктами, які мають відповідні повноваження на використання таких речей. [22, ст.257]
1.2. Правова природа договору найму
Аналіз договору найму (оренди) доцільно почати з наведення його легального визначення. Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України: «за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк».
З даного визначення вбачається, що даний договір є консенсуальним або реальним, оплатним та двостороннім. З часів римського права прийнято, що договір найму (оренди) є консенсуальним, однак як можна судити з визначення, даного у статті 759 Цивільного кодексу України договір найму (оренди) може бути і реальним, якщо сторони передбачать це у договорі. Більше того, відповідно до визначення даного у ст. 283 Господарського кодексу України договір оренди може бути виключно реальним, тобто створювати правові наслідки для його сторін лише з моменту передачі речі.
Слід відзначити, що Цивільний кодекс України використовує поняття «найм» і «оренда» як рівнозначні, а у Господарському кодексі вживається лише поняття «оренда». Тому якщо об’єкт договору використовується для провадження підприємницької діяльності, а суб’єктами договору є суб’єкти підприємницької діяльності, то такий договір слід називати договором оренди, до якого, однак, застосовуються положення про найм (оренду), передбачені Цивільним кодексом України.
Питання визнання договору найму консенсуальним або реальним має важливе практичне значення, оскільки у першому випадку правові наслідки для сторін договору виникають з моменту досягнення у належній формі згоди з істотних умов договору, а у другому з моменту передачі речі. [31, ст.198]
Як бачимо, єдиний погляд на природу договору найму (оренди) як реального чи консенсуального у законодавстві відсутній. Вважаємо, що доцільніше було б передбачити договір найму (оренди) (як і «оренди» у Господарському кодексі України) як консенсуальний. Такий підхід дозволить максимально захистити права наймача, оскільки його права з договору оренди набирають чинності з моменту досягнення згоди з істотних умов у належній формі. Акцент на формі укладення договору не випадковий. Відповідно до ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Стосовно договорів найму (оренди) то вони підлягають нотаріальному посвідченню у наступних випадках: 1) якщо укладається договір найму нерухомого майна (будівлі або іншої капітальної споруди чи їх частини) строком не менше 3 років, 2) якщо укладається договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи, 3) за домовленістю сторін. [32, ст.198]
Тобто права сторін із згаданих категорій договорів виникають з моменту їх нотаріального посвідчення. Права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму капітальної споруди чи її частини строком не менше 3-х років підлягають державній реєстрації. У зв’язку з необхідністю державної реєстрації прав деякі науковці поряд з консенсуальними та реальними договорами виділяють ще так звані «реєстраційні» договори, до яких вони відносять і договір найму будівлі строком не менше 3 років. Проте серед прихильників виокремлення реєстраційних договорів немає згоди щодо їх значення. Так, Н. Карцева вважає, що реєстраційні договори є різновидом консенсуальних договорів. [11, ст.7]
На думку С. Мизрова, реєстраційні договори є самостійним видом договорів на ряду з реальними і консенсуальними. [29]
Актуальним питанням є визначення природи права оренди. Загальноприйнято, що право оренди є зобов’язальним правом (тобто майновим правом, яке виникає з договору). Однак позиції науковців щодо наявності речової природи у праві оренди відрізняються. Так, С. Мизров вважає що, якщо за договором оренди майно передається у володіння та користування, то право оренди має риси речового права. [30]
Магістр