Зразок роботи
На сьогоднішній день в Україні одним з основних майнових прав, яке закріплене і гарантоване Основним Законом держави є право на житло. Так, відповідно до статті 47 Конституції України, кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону [1].
Однак не всі особи мають можливість реалізувати його в повній мірі, тобто придбати у власність. Гарантоване законодавцем право власності включає в себе наступні три правомочності, а саме володіння, користування та розпорядження. Отже, якщо власник житла має право розпорядитися ним на власний розсуд, тобто передати його в оренду, то інший контрагент має право отримати конкретно визначене житло для проживання в ньому на строковій, платній основі. Законодавець в Цивільному кодексі України виділив договір оренди житла серед договорів найму як самостійний договір, давши йому чітке визначення та визначивши окремі умови договору як істотні [2, с. 81].
Договір найму (оренди) є однією з найпопулярніших договірних конструкцій, які використовуються при передачі майна у користування. Даний договір застосовується як у підприємницькій, так і у побутовій сферах. Хоча договір найму відомий ще римському праву, однак сучасне правове регулювання правовідносин, що виникають з даного договору, містить суперечності та недоліки, що ускладнюють застосування даного інституту на практиці [3, с. 197].
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України, договір найму являє собою договір, за яким наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк [4].
На підставі визначення можна виділити такі основні ознаки договору найму як надання наймодавцем наймачеві майна: у користування; на певний строк; за плату. Це зумовлює поділ договору найму на види. Зокрема, договір найму (оренди) є двостороннім, що передбачає взаємні права та обов’язки сторін договору. Він може бути як консенсуальним, коли права та обов’язки сторін за договором виникають моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, так і реальним, коли права і обов’язки відповідно виникають з моменту передання наймодавцем майна наймачеві. Також цей договір є оплатним, оскільки передбачає взаємне зобов’язання щодо сплати відповідного користування, та строковим, оскільки майно передається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню [5].
Питання визнання договору найму консенсуальним або реальним має важливе практичне значення, оскільки у першому випадку правові наслідки для сторін договору виникають з моменту досягнення у належній формі згоди з істотних умов договору, а у другому з моменту передачі речі [3, с. 198]. За загальним правилом, договір оренди є консенсуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Однак у тих випадках, коли укладення договору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є реальним [6].
Отже, для того, щоб надати юридичну характеристику договору найму (оренди) житла, необхідно розглянути вищезазначені юридичні ознаки.
Відносини щодо користування житлом на підставі договору найму (оренди) житла, порядок (процедура) укладення та припинення цього договору регулюються нормативно-правовими актами України, зокрема Конституцією України [1], Цивільним кодексом України [4] та Житловим кодексом України [7], законами України «Про житловий фонд соціального призначення» [8], «Про забезпечення житлових прав мешканців гуртожитків» [9], «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» [10] тощо.
Магістр