Зразок роботи
Що таке експертна оцінка землі і її цілі
Сьогодні оцінка земельної ділянки – найважливіша послугою, яку виконують перед підписанням різних договорів, пов’язаних зі зміною власника або страхуванням. Вона супроводжує вирішення майнових суперечок, які можуть бути пов’язані зі збитками і їх відшкодуванням у відношенні власників ділянок землі. Її результати дозволяють визначити доцільність інвестування, обґрунтованість прийнятих рішень в сфері містобудування, оцінити ефективність ведення бухгалтерського обліку. Власники земельних ділянок і суспільство в цілому все частіше користуються послугами експертів, оскільки зацікавлені у визначенні реальної вартості свого майна.
Особливості проведення
Для отримання найбільш достовірних результатів експертна оцінка земельних ресурсів проводиться відповідно до принципів максимально ефективного використання. Експерти враховують такі чинники:
Спосіб використання земельної ділянки;
Прийнятність та доцільність застосування;
Відповідність законодавчим вимогам.
Три підходу для визначення вартості
Розглянемо деякі особливості експертної оцінки земельної ділянки, характерні для нашої держави. Передбачено три методи: витратний, порівняльний і прибутковий, кожному з яких характерні свої особливості.
Витратний метод доцільно використовувати якщо мілини місце будь-які удосконалення або поліпшення об’єкта. У розрахунок беруть витрати, необхідні для повного відтворення модернізованого ділянки землі з урахуванням зносу використовуваних технологій.
Порівняльний метод спирається на такі особливості ринку, як відкритість і конкурентність. Він дозволяє визначити вартість конкретної ділянки землі на підставі вже існуючого з подібними характеристиками.
Прибутковий метод використовують для оцінки доходів, які може отримати власник або особа, яка отримала ділянку в оренду. Ринок оренди землі в нашій державі розвинений досить слабо, тому розрахунки з використанням даного методу кілька утруднені і його рідко використовують на практиці.
Для роботи експертам потрібно пакет документів, в якому відображені фізичні характеристики об’єкта і правовий статус. Слід враховувати регіон, в якому розташована ділянка, а також близькість до населеного пункту, оскільки ці фактори впливають на вартість.
В межах населеного пункту нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується на 1 кв. м. Розрахунок залежить від багатьох факторів серед яких:
функціональне використання земельної ділянки;
місцезнаходження земельної ділянки;
якість ґрунту;
екологічна ситуація;
інші фактори.
Кожного року нормативна грошова оцінка підлягає обов'язковій індексації з урахуванням показників інфляції минулого року. Відповідальним за індексацію нормативної грошової оцінки є Держгеокадастр України та його місцеві підрозділи, які мають проіндексувати нормативну грошову оцінку для надання заінтересованим особам (податкова, громадяни, організації) до 15-го січня кожного року.
Експертна оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Цей вид грошової оцінки використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається експертний звіт.
Від чого залежить вартість земельних ділянок
До основних чинників, що істотно впливають на вартість землі, за інших рівних умов, можна віднести:
a) місце розташування, наявність доріг, оточення;
б) конфігурація ділянки та її площа, тип поверхні (рівна, горбиста);
в) наявність інженерних мереж, встановлених зон з обмеженнями;
г) цільове призначення ділянки;
д) інше
Одним з найбільш важливих факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, є його місце розташування, а саме район розташування ділянки. Навіть у межах одного міста вартість землі може бути різною, адже ціна ділянки тісно пов'язана з соціально-демографічними та економічними показниками району, активними планами адміністрації з розвитку сусідніх територій і дорожньої мережі, кількістю і специфікою навколишньої забудови (житлова, комерційна нерухомість). Відмінною рисою більш дорогих ділянок є наявність комунікацій (газ, вода, електроенергія), наявність проектів забудови та вже наявних (збудованих) об'єктів
Ринкова вартість права оренди землі (права користування земельною ділянкою) залежить від:
прав орендаря (користувача) на земельну ділянку;
прав інших осіб на оцінюваний об’єкт;
цільового призначення земельної ділянки;
терміну дії права оренди.
Крім того на ринкову вартість права оренди землі має вплив ймовірна величина та тривалість одержання прибутку від права оренди земельного об’єкту за визначений період часу при найефективнішому його використанні.
Магістр