Зразок роботи
Вступ
Після того, як наша країна перейшла до ринкової економіки реалізація на людини на житло не втратила актуальність. Дане право закріплюється завдяки Конституції, а договір найму (оренди) житла це одна з форм реалізації даного права. Конституція України [1], а саме стаття 47 наголошує « Будь яка людина має право на житло. Держава повинна створити умови, при якій будь який громадян буде мати можливість для побудування житла, придбання його у власність або взяття в оренду. При цьому житло, яке може бути передано в оренду, має відповісти архітектурно – будівельній, технічній, санітарно – гігієнічній і протипожежній вимозі, має бути ізольоване і придатне для того, щоб там можна було жити. Цивільно – правовий договір найму житла складається з домовленості двох або більше сторін, що спрямований на те, щоб встановити цивільне право і обов’язок відносно користування (проживання) в ньому, на протязі певного часу за плату. Складання такого договору це основний етап під час встановлення відносин на право оренди житла між наймачем і особою, яка наймає житло. Завдяки даному договору, наймач і особа, що може проживати разом з нею, повинні набути певного права і обов’язку відносно використання вказаного приміщення. Особливість по здійсненню даного права має залежати від того, який вид договору найму, його строк, а також форма складання.
Але в даний час багато людей не можуть придбати власне житло, а деякі людини зокрема мають велику частку житла, яке останні можуть сдавати в оренду.
Таким чином, тема мого реферату «Договір оренди і договір найму житла – це досить актуальна тема, особливо після подій 24 лютого 2022 року, коли частина людей або залишилася без свого житла, або вимушена була переїхати в більш безпечне місце.
Договір найму (оренди) житла і його характеристика
Договір найму житла (оренда) – це один із засобів відносно реалізації права громадянина на житло, що передбачається і гарантується Конституцією України,[1] зокрема ст.. 47. По даному договору має відбуватися задоволення матеріальної умови по життю людини, як забезпечення її житлом.
Крім того, договір найму (оренди) житла повинен забезпечити реальну можливість для того, щоб реалізувати положення статті 33 , що тієї ж самої Конституції України [1] відносно вільного вибору місця життя. [3,4].
Особливість цивільного договору житла заключено в тому, що це один із видів цивільно – правового договору, який спрямований на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас це основний договір житлового права.
Цивільний кодекс України [2] виділив наступні види найму:
- Договір найма (оренда) житила, яке представляє собою об’єкт права в державній і комунальній власності;
- Договір найму (оренда) житла, по якому одна із сторін – це підприємець (договір комерційного найму).
Правове регулювання договору найму житла, який представляє собою об’єкт по відношенню до права і який має державну або комунальну власність, повинен бути здійсненим по житловому законодавству, а договір комерційного найму – ЦК[2], якщо інше не встановлюється по закону.
Договір найму житла в державному і громадському житловому фонді має опосередковувати розподільну відносину в житловій сфері, у випадку, коли держава або громадська організація в певній мірі гарантує громадянину, що потребує поліпшити житлову умов, одержати житло з даного фонду.
Дані відносини приймають характер ділових, але існує певна особливість відносно їх регулювання і захист дає можливість говорити відносно існування певних рис в публічному характері.
ЦК України [2] передбачив відносно договору найму існування статті 59, яка виділила окремо договір найму житла, який представляє собою об’єкт права по державній або комунальній власності.
Підстава, умова, і порядок складання, а також ліквідація вказаного договору має бути встановлена по закону і положенню ЦК [2], і має застосовуватися до вказаного договору, якщо інше не передбачено по закону.
ЦК[2] прямо не називає, але передбачає і врегульований договір, який повинен укладатися для приватного житлового фонду. Література даний договір називає «комерційний договір відносно найму житла»[5].
Стаття 810 ЦК[2] передбачає, що договір найму (оренда) житла являється договором, який має дві сторони – власник житла (наймодавець) має передати по договору наймачу житло для, того, щоб остання сторона проживала в цьому житлі і платила орендну плату на протязі терміну проживання. [5].
Але крім цього виділяють окремі ознаки, що повинні міститися в договорі по найму житла.
Загальний вигляд договору по найму житла визначається як договір, по якому одна сторона передає інші за плату житло не певний строк.
Договір найму, як я наголосив раніше – це двосторонній договір. Наймодавець інколи може бути власником житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і може бути уповноваженою власником особою (житлово- експлуатаційна організація).
По чинному законодавству наймач – це тільки громадянин.
Таким чином, ЦК [2]. передбачив, що наймач це може бути і юридична особа, але вона може використати житло тільки для того, щоб в ньому жила фізична особа.
Особливість даного договору, це те, що право і обов’язок може виникнути не тільки в наймача, а і у осіб, що спільно живуть з ним. Житлове законодавство називає вказаних осіб – член сім’ї наймача.
Після того, як визначений предмет договору, законодавець може застосувати термін «житло» і «приміщення». Житло, беручи до уваги чинне законодавство України (ст. 812 ЦК) [2], розуміється квартира або інше житло, яке ізольоване, житловий будинок або його частина.
Дані об’єкти включаються до нерухомого майна, які мають індивідуальні ознаки. Квартира або її частина, житловий будинок, або його частина поділяється на речі подільні і неподільні.
Поняття житло, житловий будинок і квартира як об’єкт права власності подано в статті 812, 29,379,380,382 ЦК України. [2].
Стаття 29 ЦК України передбачила поняття місця проживання фізичної особи, назвавши крім житлового будинку і квартири, ще й гуртожиток, готель [5].
Договір найму житла – це платний договір. Розмір і порядок сплати має бути встановленим по домовленості сторін.
Договір найму житла це консенсуальний договір. Його вважають укладеним після того, як сторони досягли всіх формальності по всім істотним умовам. Велевиявлення має виражатися письмово.
Договір найму (оренда) житла можна розірвати завдяки рішенню суду за допомогою вимоги наймодавця в таких випадках:
1. Завдяки ч.2 ст. 825 ЦК [2] договір розривається в суді, якщо не була внесена плата за житло за період шість місяців, якщо по договору не встановлений більш тривалого строку, а під час короткострокового найму – понад 2 рази;
2. Було зруйновано або зіпсоване житло наймачем або іншою особою, за дію якого він повинен відповісти;
3. Договір найму (оренда) може розірвати наймодавець, у випадку якщо він має необхідність використати дане житло для потреб своєї сім’ї або для своїх.
4. Якщо житло використовується не за призначенням.
Магістр